Достаточно часто при рассмотрении исков о признании построек самовольными суды проявляют склонность к так называемому обвинительному уклону и принимают решения о сносе объектов недвижимости без достаточных на то оснований. В особенности это характерно для дел по искам, заявленным районными администрациями, органами исполнительной власти субъектов РФ и прокуратурой.
Очевидно, что в подобных спорах часто прослеживается процессуальное неравенство сторон. Тем не менее даже в таких условиях ответчикам нередко удаётся добиться значимых результатов, что подтверждается обширной судебной практикой.
Не все государственные учреждения являются государственными судебно-экспертными организациями: нарушение порядка назначения судебной экспертизы по делам о самострое
В деле № А41-59345/2023 Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты нижестоящих судов в связи с тем, что в нарушение Распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р проведение судебной строительно-технической экспертизы было поручено Государственному бюджетному учреждению Московской области «Дирекция экологических проектов», которое не является государственным экспертным учреждением, т.к. оно не создавалось органом исполнительной власти с целью проведения судебных экспертиз.
Аналогичные судебные акты принимаются по многим другим учреждениям: Бюро технической инвентаризации в деле № А06-1721/2023, ФГБОУ ВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» в деле № А41-84976/2023, коммерческие организации созданные в форме ООО в делах № А53-11951/2023 и № 18-КГ25-239-К4 (КГД ВС РФ), а также Автономная некоммерческая организация «Центр Экономических экспертиз» в деле № 8Г-38432/2024 (4КСОЮ).
Неприменение последствий наступления сроков исковой давности в связи с внесением спорных объектов в ЕГРН и БТИ
В деле № А40-112005/2022 Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ. Одной из причин отмены было неприменение судами последствий наступления сроков исковой давности.
Так, отклоняя заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности АСГМ посчитал, что спорные объекты представляют собой объекты нового строительства, о существовании которых истцы якобы не могли узнать до проведения контрольной проверки Госинспекцией по недвижимости.
Арбитражный суд Московского округа не согласился с нижестоящими судами, отметив, что судами не была дана надлежащая совокупная оценка доводам ответчиков, которые помимо прочего заявляли о наличии у спорных объектов кадастровых номеров и технических паспортов БТИ.
Неприменение последствий наступления сроков исковой давности по заявлению третьего лица
В деле № А40-210039/20 судебная строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что надстройка здания не создаёт угрозу жизни и здоровью людей, и что здание технически возможно привести в состояние до проведения работ по реконструкции.
При таких обстоятельствах АСГМ не удовлетворил заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом — хранителем в рамках уголовного дела, т.е. не собственником спорного объекта недвижимости. АСГМ указал в своём решении, что сделанное третьим лицом заявление о пропуске срока исковой давности значения не имеет, т.к. это ненадлежащая сторона.
Также АСГМ отметил, что заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков, при этом третье лицо не указало, на каком основании и какие регрессные требования или требования об убытках могут быть предъявлены к нему как хранителю в рамках уголовного дела.
Судебная коллегия 9ААС в своём постановлении признала срок исковой давности пропущенным, отменила решение суда о сносе объекта и приняла новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Право собственности ответчика на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке
В деле № 33-33567/2025 Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не согласилась с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для применения ст. 222 ГК РФ только на том основании, что работы по реконструкции здания проведены без представления соответствующих разрешительных документов, поскольку право собственности гражданина на нежилое здание зарегистрировано им в установленном законом порядке с 2014 года, реконструкция спорного объекта осуществлялась предыдущим собственником, а ответчик владеет и пользуется объектом недвижимости длительное время, в течение которого ни у административных органов, ни у третьих лиц не возникло сомнений в законности его возведения, претензий относительно нарушений правил землепользования и застройки не предъявлялось, право собственности гражданина на данный объект никем не оспорено.
Непривлечение к делу о самострое третьих лиц, чьи права могут быть затронуты судебным актом
В деле № А40-283039/2021 9ААС отменил решение АСГМ по безусловным основаниям.
Одной из причин отмены решения стало то, что к делу на первой инстанции не было привлечено третье лицо, чьи права могут быть существенно затронуты судебным актом.
Так, 9ААС посчитал, что с учётом предмета заявленного иска и входящих в предмет доказывания обстоятельств, могут быть затронуты права ПАО «Россети Московский регион», поскольку на балансе ПАО «Россети Московский регион» находится трансформаторная подстанция, а в указанном деле рассматривались требования о признании самовольной постройкой и сносе здания, в котором расположена указанная подстанция.
Аналогичным образом Второй кассационный суд общей юрисдикции своим определением от 22.04.2025 по делу № 8Г-6288/2025[88-7301/2025] отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело в суд первой инстанции в ином составе суда. Одной из причин отмены судебных актов было то, что суды решили вопрос о выселении и снятии с регистрационного учёта в отношении только части граждан, зарегистрированных в доме, который обладает признаками многоквартирного дома и самовольной постройки.
Ссылка суда на несущественные нарушения норм и правил при обосновании необходимости сноса спорного объекта
Щербинский районный суд города Москвы удовлетворил иск ДГИ Москвы о признании постройки самовольной и её сносе. По делу № 33-33875/2024 судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, отменила решение суда 1-й инстанции и приняла новое решение об отказе в удовлетворении требований ДГИ Москвы по следующим мотивам.
Суд первой инстанции при принятии решения о сносе объекта не учёл, что выявленные нарушения норм были несущественными. Как следует из исследовательской части экспертного заключения, экспертами установлено два вида нарушений строительных норм и правил:
1) расстояние от здания до одной из четырёх границ земельного участка составляет 1,0 м при минимальном расстоянии 3,0 м. При этом эксперты пришли к выводу, что расстояние между спорным строением и зданием, расположенным на соседнем участке, не нарушено;
2) отсутствие возможности проезда пожарной техники к тыльной стороне объекта, т.к. расстояние между двумя зданиями составляет 3,5 м (экспертами указано, что в данном случае нарушены нормы п.п. 65, 73 постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 и п. 7.7 СП 55.13330.2016).
Мосгорсуд в своём апелляционном определении отметил, что те нарушения, на которые ссылается ДГИ Москвы в качестве обоснования своих требований о сносе самовольной постройки (в части превышения плотности застройки и высоты здания) не нашли своего подтверждения.
Суд первой инстанции не дал оценки на предмет существенности выявленных экспертами нарушений противопожарных расстояний. Суд не оценил, насколько невозможность подъезда пожарной техники с тыльной стороны здания в условиях отсутствия подобных нарушений с трёх других сторон является столь существенным, что позволяет принято решение о сносе такого строения.
Мосгорсуд пришёл к выводу, что юридически значимыми при разрешении настоящего спора обстоятельствами являются такие обстоятельства, которые свидетельствуют не только о нарушении градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного строения, но и являются существенными, создающими угрозу жизни и здоровью граждан либо нарушающие права и интересы третьих лиц, а положения ГПК РФ не предполагают возможности оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Отказ суда назначить дополнительную или повторную судебную строительно-техническую экспертизу
По делу № А40-209095/2022 судебные эксперты пришли к выводу о том, что исследуемый объект со всеми произведенными конструктивными изменениями создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, при этом технически возможно привести спорный объект в первоначальное состояние (до реконструкции).
АСГМ отказал ответчику в ходатайстве о применении последствий наступления срока исковой давности и удовлетворил иск о признании пристройки самовольной постройкой и её сносе.
Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой указал, что он заявлял в суде первой инстанции ходатайство о вызове эксперта и назначении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы для установления возможности устранения выявленных в экспертном заключении недостатков и нарушений, однако АСГМ в удовлетворении ходатайства ответчика отказал.
9ААС по ходатайству ответчика назначил проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, которая пришла к выводу о том, что выявленные недостатки устранены и спорный объект больше не представляет угрозу жизни и здоровью людей.
Применив последствия наступления срока исковой давности, 9ААС отменил решение АСГМ и отказал в удовлетворении иска ДГИ и Правительства Москвы.
Подобная ситуация имела место и в деле № А40-144557/2023, где определением 9ААС была назначена повторная судебная экспертиза.
Суд не вынес на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений
Второй кассационный суд общей юрисдикции своим определением от 22.04.2025 по делу № 8Г-6288/2025[88-7301/2025] отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело в суд первой инстанции в ином составе суда.
Экспертиза по данному делу пришла к выводу о нарушении требований пожарной безопасности. Эксперт руководствовался СП 1.13130-2020 применительно к многоквартирным домам и общежитиям квартирного типа, поскольку спорный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома.
Как указала Судебная коллегия по гражданским делам 2КСОЮ в своём определении, из материалов дела не следует, что при разрешении настоящего спора судом первой инстанции на обсуждение сторон ставился вопрос о представлении доказательств по возможности приведения спорного строения в соответствие с установленными требованиями, и что вывод о необходимости применения такой крайней меры как снос спорного объекта сделан в отсутствие исследования обстоятельств, связанных с возможностью устранения допущенных нарушений.
Суд не принял во внимание имеющуюся разрешительную документацию на возведение объекта
В деле № А40-76242/2023 суд первой инстанции удовлетворил иск ДГИ и Правительства Москвы о признании спорного объекта самовольной постройкой и его сносе, поскольку экспертиза пришла к выводу о том, что в здании имеются нарушения норм и оно угрожает жизни и здоровью людей. Также АСГМ посчитал, что разрешение на строительство не выдавалось, а земельный участок для строительства не предоставлялся.
9ААС не согласился с выводами суда первой инстанции и посчитал заявленные исковые требования неправомерными, поскольку работы по реконструкции спорного здания были произведены с получением всех необходимых разрешений, полученных в установленном порядке, который действовал в период производства работ по реконструкции спорного нежилого здания.
При этом 9ААС своим определением назначил дополнительную строительно-техническую экспертизу для целей подтверждения доводов ответчика об устранении допущенных нарушений строительных и противопожарных норм и правил. Заключением эксперта было установлено, что в спорном нежилом здании устранены нарушения, которые были выявлены ранее проведённой по делу экспертизой.
Суд не учёл, что ответчиком предпринимались меры к получению разрешения на строительство объекта
В деле № А40-24787/2023 суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что им предпринимались меры для получения разрешения на строительство. В частности, АСГМ отклонил ссылку ответчика на протокол заседания Градостроительно-земельной комиссии г.Москвы, поскольку данный документ не является разрешением на строительство.
9ААС отменил решение АСГМ и принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку ответчиком предпринимались меры к получению разрешения на строительство спорного объекта.
К аналогичным выводам пришла Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в деле № 33-33567/2025.
Не установлено наличие или отсутствие негативных последствий на окружающую среду при эксплуатации спорного объекта в охранной зоне парка
По делу № А41-38650/2022 суд первой инстанции удовлетворил иск о признании построек самовольными и об их сносе. 10ААС оставил решение в силе.
Суды посчитали, что расположение спорных объектов на территории национального парка «Лосиный остров» препятствует их сохранению.
Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Одной из причин отмены судебных актов стало то, что нижестоящие суды сделали преждевременный ввод о невозможности сохранения спорных объектов. Арбитражный суд Московского округа в своём постановлении отметил, что объекты располагаются в зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными и блокированными домами), т.е. в зоне, в которой отсутствует прямой запрет строительства, а земельный участок имеет вспомогательный вид разрешённого использования «обслуживание жилой застройки», который включает в себя магазины.
Требования о демонтаже некапитальных объектов не подлежат рассмотрению в порядке ст. 222 ГК РФ
В том же деле № А41-38650/2022 суды обязали предпринимателя снести нестационарные торговые объекты.
Арбитражный суд Московского округа в своём постановлении сослался на то, что судами не приведены доказательства, что размещение некапитальных объектов на земле, находящейся в собственности ответчика нарушает требования законодательства, влечёт нарушение прав и законных интересов публичного образования, неопределенного круга лиц, создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, причиняет вред окружающей среде и т.п.
Кроме того, Арбитражный суд Московского округа указал, что если администрация считает свои права нарушенными ведением торговли в некапитальных объектах, то она вправе обратиться в суд с заявлением о запрете ведения торговой деятельности, а не о демонтаже некапитальных объектов, поскольку некапитальные объекты могут использоваться собственником земельного участка в иных целях.
Выводы
Рассматривая иски о признании спорных объектов самовольными постройками, суды нередко допускают процессуальные и материально-правовые нарушения, что открывает реальные возможности для отмены таких судебных решений и сохранения объектов недвижимости.
Так, решения судов могут быть отменены из-за нарушения порядка назначения экспертизы, отказа назначить повторную или дополнительную экспертизу, игнорирования сроков исковой давности и существенных доводов сторон, непривлечения к делу третьих лиц, чьи права и обязанности могут быть затронуты решением суда и по многим другим основаниям.
Адвокат Хоменко Иван Васильевич
+7 (495) 664-66-34
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Иван Васильевич, спасибо за полезный аналитический обзор по таким болезненным вопросам, как снос самовольных построек, многие из которых на самом деле вовсе и не самовольные, но власти об этом частенько забывают ;)
Уважаемый Иван Николаевич, благодарю за отклик.
Действительно, в здравом уме многие объекты невозможно назвать самовольными постройками.
Это какой-то тотальный формализм, и мы с ним боремся.