За последнее время в московские суды поступило несколько исков об изъятии ненадлежащим способом эксплуатируемых (по версии ДГИ) нежилых зданий и помещений.
В указанных исках Правительство Москвы и Департамент городского имущества ссылаются на разрешенный вид использования земельного участка (ВРИ), а также утверждают, что собственники зданий и помещений эксплуатируют их не в соответствии с целевым назначением земельного участка, а в иных целях, то есть в нарушение правил землепользования и застройки земельного участка и установленного градостроительного регламента.
Вот формулировки исковых требований, которые Правительство Москвы и Департамент городского имущества указывают в своих исках:
1. Изъять у ООО “***” здание общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, проезд ***, с последующей продажей здания с публичных торгов с обязанием нового собственника привести помещение в соответствие с функциональным назначением и видом разрешенного использования земельного участка с возложением на ООО “***” расходов.
2. Выплатить ООО “***” вырученные от продажи с публичных торгов здания общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, проезд ***, средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения, включая стоимость приведения помещения в соответствие с функциональным назначением и видом разрешенного использования земельного участка.
Является ли бесхозяйным использование объекта недвижимости?
В исках Департамент ссылается на ст. 287.7 ГК РФ о бесхозяйном использовании объекта недвижимости, что может вызвать некоторое недоумение. Ведь в законе прописана формулировка «бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение...». То есть под бесхозяйным использованием закон понимает именно такое использование, которое ведет к разрушению объекта.
Кроме того, нарушение ВРИ земельного участка — это административное правонарушение, выражающееся в том, что лицо использует землю для такого вида деятельности, для которого землю по неведомым причинам использовать нельзя. К имеющемуся в законе понятию бесхозяйного использования это не имеет никакого отношения.
Далее в иске могут идти ссылки на различные отраслевые нормы — пожарные, санитарные, жилищные и т.д., после чего также делается вывод о том, что собственник нарушает те или иные нормы, а значит использует здание бесхозяйственно.
Очень порадовала ссылка Департамента на ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. При чём здесь самовольное строительство — не понятно, но это косвенно подтверждает нашу теорию о том, что для сотрудников Департамента именно иск о признании самостроем является некой базой, шаблоном, и только когда не получается сформулировать такой иск, включается творческое мышление. Но по старой памяти ссылки на ст. 222 ГК РФ всё равно перекочевывают в эти новые, «креативные» иски.
Выводы
Очевидно, что в случае удовлетворения судом такого иска приведение помещения в соответствие с функциональным назначением и ВРИ участка будет осуществляться подрядчиком Департамента, а реализовать здание с торгов могут по заниженной стоимости. И это несмотря на наличие действующего договора аренды земельного участка под зданием.
Это звоночек для всех собственников недвижимости, т.к. за выводом госоргана о нарушении ВРИ автоматически следуют утверждения о нарушении отраслевых норм и о бесхозяйном использовании объекта недвижимости.
И это при том, что отсутствуют постановления административных органов (таких, как ГИН, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и иных), а сам ДГИ Москвы не уполномочен следить за соблюдением большинства отраслевых норм, таких как пожарные и санитарные.
адвокат Хоменко Иван Васильевич
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Иван Васильевич, благодарю Вас за интересный материал! :)
Уважаемая Елена Анатольевна, спасибо вам! Рад стараться пополнять всеобщую копилку знаний!